Huurvermindering bij gebreken aan een huurwoning

door | Huurrecht

Eén van de kernbepalingen van het huurrecht is de hoofdverplichting van de verhuurder: het verschaffen van huurgenot aan de huurder.

Als een huurwoning gebreken vertoont dan kan dit het huurgenot aantasten. In principe is de verhuurder verplicht deze gebreken te verhelpen. Als de verhuurder in gebreke blijft tot herstel over te gaan, mag de huurder de gebreken zelf (laten) herstellen en de kosten daarvan op de verhuurder verhalen.

Een huurder kan ook huurvermindering vorderen over de periode dat het verminderd huurgenot aanwezig is. De vermindering moet echter wel in verhouding staan tot de genotsvermindering. Niet elk gebrek levert namelijk een recht op huurvermindering op. Zo is het de vraag welk genot de huurder van een goed onderhouden woning mocht verwachten. Een huurder kan zich bijvoorbeeld niet beroepen op huurvermindering wegens geluidsoverlast als hij ervoor gekozen heeft om woning te huren aan een drukke verkeersweg.

Welke gebreken kunnen een recht op huurvermindering opleveren?

In het zogenaamde “Gebrekenboek” geeft de huurcommissie een overzicht van alle gebreken die een recht op huurvermindering kunnen opleveren:

Lijst A (verlaging naar 20% van de maximale huurprijs):

  • geen douche, bad of aparte wastafel;
  • geen kookgelegenheid binnen de woning;
  • geen daglicht in woon- of slaapkamer;
  • geen mogelijkheid tot toevoer van verse lucht en afvoer van binnenvlucht in toilet, keuken, douche, woon- of slaapkamer;
  • geen afsluitbare toegangsdeuren (geldt ook voor kamers);
  • gevaarlijke toestand van fundering, muren, dak, trappen, vloeren, schoorstenen, balkons/galerijen of balustrades.

Lijst B (verlaging naar 30% van de maximale huurprijs):

  • een aanschrijving van Bouw- en Woningtoezicht op de woning;
  • ernstige overlast van vocht met schimmelvorming of houtrot in balken of vloerdelen in keuken, woon- of slaapkamer;
  • ernstige lekkage van regen;
  • onvoldoende of gebrekkige afvoer van rook- of verbrandingsgassen van de verwarming;
  • ernstige scheefstand of verzakking zodat de bewoonbaarheid van woning ernstig wordt geschaad;
  • ernstige en voortdurende stankoverlast binnen de woning door onvoldoende bodemafsluiting of slecht riool;
  • zeer slechte algehele staat van onderhoud;

Lijst C (verlaging mogelijk naar 40% van de maximale huurprijs):

  • lekkage;
  • (ernstige) vocht- of schimmelplekken;
  • tocht door kieren van meer dan 8 millimeter;
  • ernstige scheuren in muren of loslatend stucwerk;
  • houtrot in ramen of kozijnen;
  • zwaar verwaarloosd trappenhuis;
  • onvoldoende ventilatie van toilet, douche, keuken, woon- of slaapkamer waardoor ernstige stank- en vochtoverlast ontstaat;
  • onvoldoende capaciteit van de centrale verwarming;
  • ernstige geluidhinder van technische installaties (lift, CV);
  • ernstige lekkage van aan- en afvoerleidingen;
  • onvoldoende geluidsisolatie van woningscheidende muren, vloeren of plafonds;
  • gevolgschade van een inmiddels opgeheven gebrek;
  • het veelvuldig voorkomen van ernstige storingen aan de liftinstallatie als gevolg van ouderdom en/of technische gebreken.

Daarnaast bieden rechterlijke uitspraken vaak aanknopingspunt om de hoogte van een vordering tot huurvermindering te bepalen. de Groot Douma Vosmeijer houdt deze ontwikkelingen goed in de gaten en kan u bijstaan in een vordering tot huurvermindering.

Wilt u meer weten over huurvermindering of het huurrecht? Neem dan contact op met de heer J. de Groot via degroot@dgdv.nl of op 020 643 49 66.

Onderwerp